Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die spanische Steuernummer für Ausländer. Sie ist Pflicht für jeden Immobilienkauf, die Eröffnung eines spanischen Bankkontos und die Zahlung spanischer Steuern.
So beantragen Sie die NIE:
- Beim spanischen Konsulat in Deutschland (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin) — empfohlen
- Direkt auf Mallorca bei der Ausländerbehörde (Oficina de Extranjeros) in Palma
- Über einen lokalen Anwalt per Vollmacht (einfachste Variante)
Tipp: Starten Sie den NIE-Prozess so früh wie möglich — parallel zu den Besichtigungen. Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Behörde 1–3 Wochen.
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Grunderwerbsteuer (ITP)
Die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ist die wichtigste Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien. Sie wird auf die Balearen progressiv berechnet:
| Kaufpreis |
ITP-Satz |
| Bis 400.000 € |
8% |
| 400.001 € – 600.000 € |
9% |
| Über 600.000 € |
10% |
Bei Neubauten gilt stattdessen: 10% MwSt. (IVA) + 1,5% Stempelsteuer (AJD). Die ITP entfällt.
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Laufende Steuern als Eigentümer
IBI (Grundsteuer)
Jährliche Gemeindesteuer auf Grundbesitz. Berechnet auf Basis des Katasterwerts. Typisch: 500–3.000 €/Jahr je nach Lage und Größe.
IRNR (Nicht-Residenten-Steuer)
Wer seinen Hauptwohnsitz nicht in Spanien hat, zahlt jährlich eine fiktive Mietsteuer (ca. 1,1–2% des Katasterwerts × 19% für EU-Bürger).
Vermögenssteuer (Impuesto Patrimonio)
Auf den Balearen ab einem Nettovermögen von 700.000 € (allgemein) bzw. 3 Mio. € (Solidaritätssteuer). Progressiver Steuersatz 0,28–3,45%.
Mieteinnahmen (bei ETV-Lizenz)
Mieteinnahmen werden in Spanien mit 19% besteuert (EU-Bürger). Abzugsfähig sind anteilige Kosten wie Verwalter, Reparaturen, Abschreibung.
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Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien
Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). In der Regel werden Immobilienerträge und Veräußerungsgewinne im Land der gelegenen Immobilie besteuert — also Spanien. In Deutschland müssen die spanischen Einkünfte jedoch im Rahmen des Progressionsvorbehalts gemeldet werden.
Hinweis: Diese Informationen sind allgemeiner Natur und kein steuerlicher Rat. Wir empfehlen die Beratung durch einen deutschen Steuerberater mit Spanien-Expertise sowie einen lokalen Anwalt auf Mallorca.